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新州最高法庭首例COVID-19租约纠纷案例 – Sneakerboy
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Sneakerboy案例要点：
- 虽然COVID-19法规于2020年4月24日才生效，但是对于2020年4月1日到4月23日之间的租约纠纷也具有追溯效力；
- 在COVID-19法规规定的期限过后，租金不会自动恢复到租约原定金额，出租人需主动和承租人就新租金（包括在摊销的规定租金中的递延租金）达成协议；
- 如果各方无法通过谈判达成妥协，即使原商业租约中无解决争议/仲裁条款，也必须根据《零售租赁法》争议解决条款走谈判和解/仲裁。法官认为法庭无权下命令更改受到COVID-19情况影响的商业租约的条款（如减租等）。
- 除承租人确实因为政府由于COVID-19原因强制关闭（lockdown）无法经营的时间外，承租人必须支付所有租约中约定由承租人支付的物业相关费用（outgoings）。
为对应COVID-1危机，新南威尔士州政府于2020年4月通过《 2020年零售和其他商业租赁（COVID-19）条例》之后，于2020年7月3日通过了《 2020年零售及其他商业租赁（COVID-19）修订条例》（统称“COVID-19法规”），为解决业主和承租人之间争端的程序提供一些指南，旨在保护受到COVID-19冲击的承租人的利益同时，也为房东提供某种程度保护，免受承租人不公平滥用《COVID-19法规》。此法规的终止日期为2020年10月24日，除非政府决定延期。
法规与案例法
COVID-19法规可以分为三个主要部分：
- 谁有资格获得最新法规的保护？
- 房东可以做什么和不可以做什么？
- 谈判的制度是什么（包括争端解决）？
由于新法规的临时性，最高法庭优先处理与新法规有关的纠纷，于2020年8月26日对于第一个案例Sneakerboy Retail Pty Ltd vs Georges Properties Pty Ltd（No 2）[2020] NSWSC 1141 （“ Sneakerboy案”）做出裁决 。判决出租人无权解除原告（也即承租人）Sneakerboy的零售商铺租约。
我们将参考《最新条例》的一些关键条款以及法庭根据Sneakerboy案的具体分析，分别探讨上述每个问题。
谁有资格获得最新法规的保护？
本质上，只有在承租人严格满足COVID-19法规中规定的强制性标准的情况下，才有资格获得保护：
- 承租人符合‘保护就业计划（Jobkeeper Program）’的资格；和
- 承租人在2019-2019财政年度的营业额少于5,000万美元。
营业额计算如下：
- 在现有特许经营协议的情况下，承租人根据特定场所或土地进行的营业额；
- 对于法人集团，整个集团的营业额；
- 在任何其他情况下，承租人业务的营业额。
法庭指出，如果承租人不符合法人集团的资格，但有多个零售地点用于贸易，则应将承租人营业额的所有营业额计算为承租人的营业额。
应当指出，承租人没有严格的时间表向出租人提供其营业额的证据（根据《COVID-19 法规》或作为“ Sneakerboy”的结果），而是在“ Sneakerboy”中建议每月提供一次，因为这通常与大多数企业的贸易报告相匹配。
房东可以做什么和不可以做什么？
如果承租人是受影响的承租人，则由于未能在设定的交易时间内支付租金，支出或保持开放状态，导致出租人不能采取许多行动。受限制行动的清单非常全面，包括如下：
- 驱逐；
- 行使重新入境权；
- 收回房屋或土地；
- 货物约束；
- 没收；
- 损害赔偿；
- 要求偿还未付租金、费用或收费所产生的利息；
- 要求承租方提供个人担保；
- 重新使用；
- 终止租赁；
- 增加租金；
- 收回代表土地税或任何其他法定费用的固定金额；和
- 任何其他补救措施。
重要的是，最高法庭强调，在本规定生效期间，出租人不得在本规定到期期间或之后针对承租人的违约行为采取限制性行动。就是说，一旦《COVID-19 法规》到期，房东将自动恢复其在租赁之日后发生的违约的所有正常权利和权力。
需要注意，出租人仍可针对其他违反租约的行为，例如未能维护房屋或限制租约，对租户采取行动。因此，出租人应就其承租人的违规行为寻求法律意见，以确认他们可以采取的行动。
最后，如果受影响的承租人提出要求，出租人必须真诚地并遵守《国家行为守则》，重新协商租赁的应付租金（或任何其他条款）。如上所述，不遵守该要求将意味着出租人因未支付租金而无法采取执法行动。
应该注意的是，有关租金调整的谈判不仅限于法规生效期间的COVID影响，而且可以涵盖法规终止后的时期（实际上，国家行为准则实际上需要考虑大流行的影响，无论何时结束）。因此，重要的是就此类谈判中您的权利和限制可能寻求专业建议。
如果有争议怎么办？
最后，该法规要求，与受影响承租人的任何租赁均应遵守《 1994年新南威尔士州零售租赁法》的争议解决要求，无论该租赁是零售租赁还是商业租赁。因此，这可能使当事方获得他们通常可能没有的租赁权，包括要求在任何法庭诉讼之前将争端提交调解。
因此，对于出租人和受影响的承租人而言，在根据受影响的租赁或《COVID-19 法规》寻求行使其权利之前，寻求专业的法律咨询至关重要。
谈判的制度是什么（包括争端解决）？
任何一方都可以就欠下的租金或任何其他租赁期限启动谈判，如果发生这种情况，则各方应尝试进行真诚的谈判。尽管没有具体说明，但可以说，谈判由双方的出价和还价组成，而不是由承租人简单地以减免租金或延期租金的方式决定减租。例如承租人对它是受影响的承租人这一事实的简单陈述是不够的。
谈判阶段是采取援引《COVID-19 法规》保护的第一步，也是强制性步骤。如果直到法规到期日才开始谈判，则承租人将没有资格获得《COVID-19 法规》规定的保护，即使承租人后来受到影响。
当事双方重新协商过租金后，将不会在《COVID-19 法规》到期之日自动恢复租金。各方仍将不得不作出更大的努力，再次尝试进行谈判，以评估COVID-19大流行的影响和合理的恢复期。
法庭认为，租赁当事双方应在COVID-19法规期限内的谈判和随后的恢复期谈判中，争取达成固定减租比例，而不是每个月根据营业额与上一年的相应月份的减少来达成当月的减租比例。不过，这并非强制性，租约双方可以在双方同意下实施任何方案。实际上，大多数房东选择了与法庭所鼓励相反的做法。
如果令人遗憾的是，尽管谈判各方无法达成协议，那么他们将有以下选择：
- 尝试调解和/或仲裁。新南威尔士州小企业专员提供并协助了最简单，最经济高效的调解方案；要么
- 向新南威尔士州民事和行政法庭（NCAT）的房屋和财产部门提出申请；或者
- 可能性在法庭起诉。值得注意，在Sneakerboy 案例中，最高法庭指出，法庭无权下命令更改收到COVID-19情况影响的商业租约的条款（如减租等）。
总结
尽管《COVID-19 法规》和Sneakerboy决定为房东和房客提供了有益的指导，但仍有许多实际问题继续带来挑战并提出了更多问题。 如果您需要有关本法规的实施以及对本法规的适用方面的任何帮助或建议，Goodwin＆Co Lawyers Pty Ltd的团队将很乐意为您提供帮助。